Proceso para comprar una vivienda

Calcule cuánto puede invertir en una vivienda
Busque una vivienda
Presente una oferta
Haga inspeccionar la vivienda
Busque la mejor oferta de préstamo
Cómo solicitar su préstamo FHA
Firma de papeles
Calcule cuánto dinero necesitará para el cierre

El proceso de compra de una vivienda puede parecer complicado cuando nunca antes se ha realizado. Incluso, usted puede pensar que será aun más complicado cuando el proceso trata con una agencia gubernamental. Bien, la compra de una vivienda con un préstamo FHA en sí no difiere mucho de la compra de una vivienda con cualquier otro tipo de préstamo, excepto que --- con la FHA usted dispone de mayor protección contra una ejecución hipotecaria, es más fácil para calificar, no tiene que tener un historial de crédito perfecto, y sus pagos mensuales pueden ser mucho más bajos. Empecemos...

Calcule cuánto puede invertir en una vivienda - (arriba)

La cantidad de dinero que usted puede permitirse invertir depende de sus ingresos, su valoración crediticia, sus gastos mensuales actuales, la cuota inicial, y la tasa de interés. Hay algunas herramientas en línea que puede utilizar independientemente y otras que puede usar con ayuda de su agente de bienes raíces, no obstante, es mejor que visite un prestamista aprobado por la FHA para averiguar con mayor certeza.

Debe recordar que una precalificación (un estimado informal de cuánto puede pedir prestado) sirve solamente para darle una idea preliminar de cuánto puede invertir y para identificar cualquier problema mayor que quisiera corregir. No es una garantía de que su solicitud de préstamo será aprobada, pero sería mejor recibir una precalificación para evitar cualquier sorpresa.

Busque una vivienda - (arriba)

Es posible que usted ya tenga una idea general de dónde le gustaría vivir basado en donde vive ahora, el lugar donde creció, en donde tiene amistades o familiar, o su trabajo. Un agente de bienes raíces local puede ayudarle a encontrar viviendas en esa área. Si no está seguro o si necesita ayuda para comparar las casas que le gusten, aquí le ponemos a disposición unas listas de verificación que le pueden servir de ayuda.

Lista de expectativas - ¿Qué características desea?

Lista de verificación de búsqueda de viviendas - lleve esta lista consigo al hacer comparaciones de las viviendas.

Presente una oferta - (arriba)

Discuta el proceso con su agente de bienes raíces. Si el vendedor no acepta su oferta y le hace una contraoferta (rechaza toda o parte de su oferta), tendrá que negociar hasta que ambos concuerden los términos de la venta. Si piensa comprar su vivienda con un préstamo FHA, su contrato de ventas incluirá una cláusula de adendo de la FHA. Esta cláusula especifica que si la tasación (el estimado del valor de mercado justo de la propiedad) es menor que el precio de venta, usted puede decidir a no proceder con la compra.

Haga inspeccionar la vivienda - (arriba)

La compra de una vivienda es una de las más importantes inversiones de su vida, como tal, debe protegerse y asegurarse de que la vivienda que usted desea comprar está en buenas condiciones. Una inspección de la vivienda es una evaluación de la condición de la vivienda realizada por un experto adiestrado para estos asuntos. Durante la inspección de una vivienda, un inspector debidamente calificado hace una inspección detallada y justa de la propiedad que usted desea comprar. El inspector realizará lo siguiente:

• Evaluará la condición física: estructura, construcción y sistemas mecánicos
• Encontrará y hará un listado de aquellas cosas que necesiten reparación o reemplazo
• Hará un estimado de la vida remanente de uso de sistemas mayores (tales como sistemas de electricidad, plomería, calefacción, aire acondicionado), equipo, estructura y acabados.

El inspector de la vivienda no hace un estimado del valor de la propiedad.

Después de concluir con la inspección, usted recibirá un informe escrito del inspector sobre el resultado encontrado, generalmente dentro de cinco a siete días.

Las inspecciones de vivienda no son tasaciones. Una tasación de una propiedad ofrece un estimado del valor del mercado de la propiedad. Los prestamistas requieren que se haga una tasación de las propiedades antes de aprobar un préstamo puesto que no desean facilitar préstamos mayores al valor de la propiedad. Las tasaciones favorecen a los prestamistas. Las inspecciones de vivienda favorecen a los compradores. La FHA requiere que los prestamistas obtengan tasación de las propiedades para préstamos asegurados por la FHA. Esto se debe a tres razones:

1. Para hacer un estimado del valor del mercado de la propiedad
2. Para asegurarse de que la propiedad cumple con los requisitos/ estándares mínimos de la FHA (tales como salud y seguridad)
3. Para asegurarse de que la propiedad está en fáciles condiciones de poder revenderla.

La tasación tomará nota de aquellos problemas que son fáciles de verificar con los requisitos y estándares mínimos para propiedades y no cumplimiento de HUD. Es posible que estos problemas no sean los mismos que los anotados en el informe de inspección de la vivienda.

La FHA no garantiza el valor o condición de su futura vivienda y tampoco realiza inspecciones de vivienda. Si usted encuentra algún problema con su nueva vivienda después del cierre, la FHA no puede brindarle o prestarle dinero para reparaciones, así como tampoco puede comprar su vivienda de vuelta. Asimismo, no puede brindarle ayuda con el constructor o vendedor.

Como tal, es muy importante que usted, el comprador, haga una inspección independiente de la vivienda. Pida a un inspector calificado que examine minuciosamente la condición física de su futura vivienda y que le dé la información que necesita para tomar una decisión sabia.

Presente su oferta sujeto a condición de una inspección de la vivienda. Una inspección le indicará la condición en que se encuentra la casa y puede ayudarle a evitar comprar una vivienda que necesita reparaciones mayores.

Cuando presente su oferta por escrito, debe insistir que el contrato estipule que su oferta está sujeta (depende de) una inspección de vivienda realizada por un inspector calificado. Deberá pagar por la inspección, pero esto le puede evitar comprar una vivienda que a la larga le costará mucho más en reparaciones. Si está satisfecho con los resultados de la inspección, entonces puede proceder con su oferta.

Como comprador, usted es responsable de elegir cuidadosamente un inspector de vivienda debidamente calificado. Las siguientes fuentes le pueden ayudar a encontrar un inspector de vivienda calificado:

• Autoridades estatales reguladoras. Algunos estados requieren que los inspectores de viviendan obtengan su licencia.
• Organizaciones profesionales. Organizaciones profesionales pueden requerir que inspectores de viviendas pasen ciertos exámenes y cumplan con los requisitos mínimos de calificación antes de poder inscribirse como miembros.
• Páginas amarillas de la guía telefónica. Busque bajo "Building Inspection Service" o "Home Inspection Service".
• Internet. Haga una búsqueda de "servicios de inspección de edificios" o "servicios de inspección de viviendas".
• Su agente de bienes raíces. La mayoría de profesionales de bienes raíces tienen una lista de inspectores de vivienda que pueden recomendar.

Prueba de gas radón. Radón es un gas radioactivo natural que se ha encontrado en algunos hogares. Fuertes cantidades puede ocasionar graves daños de salud. La Agencia de Protección Ambiental de EE.UU. y el Cirujano General de Estados Unidos recomienda que todas las viviendas deben ser inspeccionadas por randón. Para mayor información sobre la prueba del randón, llame a la Línea de Información Nacional sobre el randón al 1-800-SOS-Radon o 1-800-767-7236. Igual que con una inspección de vivienda, si usted decide hacer la prueba de randón, puede hacerla antes o después de firmar el contrato, siempre y cuando su contrato estipule que la compra de la vivienda depende de resultados satosfactorios de la prueba de randón.

Centro Nacional de Información Sobre el Plomo - Muchas viviendas construidas antes de 1978 tienen pintura de plomo y algunos ingredientes que pueden ser dañinos para su salud. Para proteger su familia, usted debe asegurarse de hacer conseguir una inspección a base de plomo y/o una evaluación de riesgo. Para más información, póngase en contacto con el Centro Nacional de Información Sobre el Plomo al 1-800-424-LEAD o 1-800-424-5323.

Lo fundamental: ¡gastar cientos de dólares en inspecciones puede ahorrarle miles en el futuro!

Busque la mejor oferta de préstamo - (arriba)

Ahorre dinero haciendo su tarea. Diríjase a varios prestamistas, compare tasas de interés y negocie o trate de conseguir una mejor oferta. Considere conseguir una preaprobación de préstamo.

¿Por qué solicitar un préstamo hipotecario FHA? Existen varias razones para solicitar a su prestamista por una préstamo FHA en vez de uno convencioanl o un préstamo costoso de alto riesgo.

• Costes más bajos - los préstamos FHA.ofrecen tasas de interés competitivas porque el gobierno federal asegura los préstamos. Siempre compare un préstamo FHA con otro tipo de préstamos.
  
  
• Un pago al contado más pequeño - la FHA ofrece un pago al contado bajo del 3 %, y ese dinero puede proceder de algún miembro familiar, el patrón o una organización caritativa. Muchos otros préstamos no permiten esto.
  
  
• Más fácil de calificar - debido a que la FHA asegura su hipoteca, los prestamistas estás más dispuestos a otorgar préstamos con exigencias de calificación más bajas, de modo que es mucho más fácil para usted calificar.
  
  
• Crédito no tan perfecto - incluso si usted ha tenido problemas de crédito, como una bancarrota, es más fácil para usted para calificar para un préstamo FHA que para uno convencional puesto que la FHA asegura su hipoteca.
  
  
• Mayor protección para conservar su vivienda - la FHA ha estado aquí desde 1934 y seguirá estando aquí para protegerle. Si usted enfrenta momentos difíciles después de la compra de su vivienda, la FHA tiene muchas opciones que le pueden ayudar a conservar su vivienda y evitar la ejecución hipotecaria.

Cómo solicitar su préstamo FHA - (arriba)

Después del seleccionar un prestamista, usted se reunirá con un oficial de préstamos en un lugar conveniente, sea su residencia actual o en la oficina de su agente inmobiliario. El oficial de préstamos le ayudará a completar una solicitud de préstamo y le hará firmar varios formularios que autorizan al prestamista verificar su empleo, ingresos y ahorros. Con esta información, su prestamista solicitará un número de caso FHA, un número de identificación expresamente para su solicitud de préstamo.

El prestamista también ordenará una tasación de la vivienda para averiguar el valor y condición de su propiedad. Una tasación FH no tiene ninguna diferencia a cualquier otra tasación.

El prestamista confirmará y anotará la información provista por usted y hará una comparación con los requisitos de la FHA. El prestamista también revisará el resultado de la tasación, determinará si el valor de la tasación sustenta el precio de ventas y si la propiedad requiere alguna reparación. Luego, procederá a tomar una decisión sobre su solicitud.

Firma de papeles - (arriba)

Finalmente está listo para ir al "acuerdo" o "cierre". Asegúrese de leer todo antes de firmar. Además de firmar los documentos, será necesario que lleve consigo una cantidad extra de dinero para algunos costos de cierre.

Calcule cuánto dinero necesitará para el cierre - (ariba)

La primera página de la Declaración de Acuerdo de HUD-1 [HUD-1 Settlement Statement] (que se muestra en el ejemplo a continuación) hace un resumen de todos los costes y ajustes para el comprador y el vendedor. La Sección J es un resumen de transacciones del lado del prestatario y la Sección K es un resumen de transacciones del lado del vendedor. Usted puede recibir una copia de las transacciones del vendedor, pero no es requerido.

La Sección 100 hace un resumen de los costes del prestatario, tales como costo del contrato de la vivienda, cualquier propiedad personal que se está comprando, y los cargos de acuerdo totales de la Sección L que debe el prestatario.

Empezando en la línea 106, se hacen ajustes para asuntos (tales com impuestos, valoraciones, combustible) que el vendedor ha pagado con acnticipación. Si usted se beneficiará de estos pagos después del cierre, generalmente usted devolverá al vendedor la porción de ese costo.

Aquí se presenta un ejemplo para que utilice mientras hace sus propios cálculos:

En este ejemplo, el coste de la vivienda es 100,000 dólares y los gastos de cierre total del prestatario (de la Sección L, Línea 1400) es 4,000 dólares. La fecha de cierre es el 1 de julio. Aquí el prestatario ha acordado pagar al vendedor los honorarios de 40 dólares por la Asociación de Propietarios de Vivienda, que habían sido pagados para el mes de julio y por 25 galones de combustible que queda en el tanque. Todo esto añade un total de deuda grueso del prestatario de 104,065 dólares.

La Sección 200 hace un listado de la cantidad pagada por el prestatario o hecha en nombre del prestatario. Esto incluirá el depósito de pago inicial que usted puso con el acuerdo de venta, el préstamo que está recibiendo, y cualquier otro préstamo que esté asumiendo, en caso de ser así.

Empezando en la Línea 210, se hace ajustes por aquellas cosas que debe el vendedor (tales como impuestos, valoraciones), que usted como prestatario pagará después del cierre. El vendedor generalmente le pagará o acreditará a usted esa porción del cierre.

En este ejemplo, el prestatario pagó un depósito de buena fé de 2,000 dólares y consigue un préstamo por 80,000 dólares. Un impuesto de 1200 dólares y una valoración de 200 dólares está previsto al final del año. El vendedor pagará al prestatario por seis meses o mitad de estas cantidades. La línea 220 muestra al total de 82,700 dólares para ser pagados por o para el prestatario.

La sección 300 refleja la diferencia entre el total de la deuda grueso del prestatario y la cantidad total pagada por/para el prestatario. General,emte. la línea 303 mostrará la cantidad de dinero en efectivo que el prestatario debe traer para el cierre.

En este ejemplo, el prestatario debe traer consigo 21,365.00 dólares para el cierre.