Preguntas comunes acerca del proceso de
cierre
¿Qué sucede durante
el cierre? - (inicio)
Básicamente, usted se sentará a una mesa con su agente
de bienes inmuebles (individuos licenciados o firmas que sirven como mediador
entre el comprador y el vendedor) y su corredor de bienes raíces, el agente
o corredor del vendedor, el vendedor (por lo general), y un agente de cierre
(generalmente un abogado). El agente de cierre tendrá una pila de papeles que
usted y el vendedor deberán firmar. Mientras él o ella le darán una explicación
básica de cada papel, usted debe tomar tiempo para leer detenidamente cada documento
y/o consultar con su agente para asegurarse de que sabe exactamente lo que está
firmando. ¡Después de todo, se está comprometiendo a pagar una
cantidad considerable de dinero durante muchos años! Antes de ir al cierre,
su agencia crediticia requiere entregarle un folleto que explica los gastos
de cierre, "un estimado de buena fe" de cuánto dinero efectivo tendrá
que proveer en el momento del cierre, y una lista de documentos que necesitará
llevar consigo para el cierre. Si no consigue esos documentos, asegúrese
de llamar a su agencia crediticia ANTES de ir al cierre. Nunca vacile en hacer
preguntas.
![[Foto: Equipo en discusión]](http://www.fha.gov/images/photos/2007-06-01e.jpg)
Tendrá que proporcionar su póliza de seguro de propietario
pagada y un recibo que muestra haber pagado su prima, o una carpeta (una declaración
formal y recibo de pago de depósito en donde muestre que se ha comprometido
a comprar el seguro). El agente de cierre pondrá entonces presentarle un listado
del dinero que debe al vendedor (restante del pago inicial, impuestos pagados
por adelantado, etc.) y luego el dinero que el vendedor le debe a usted (impuestos
impagados y alquiler pagado por adelantado, si aplica). Además, usted
deberá llevar consigo una cantidad extra de dinero para cubrir cualquier
gasto inesperado. El vendedor deberá proveer prueba de cualquier inspección,
garantías, etc.
Una vez que esté completamente seguro de entender
toda la documentación, usted firmará el acuerdo hipotecario. Esto significa
que usted concuerda en que si no hace sus pagos, el prestamista puede vender
su propiedad y aplicar la ganancia de venta a la cantidad que debe, y añadir
cualquier gasto. Si la vivienda se vende por menos de la cantidad del préstamo,
usted todavía será responsable de pagar el resto del monto que se debe en el
préstamo. Además, firmará una nota hipotecaria, que promete pagar el
préstamo. Seguidamente, el vendedor le entregará un título
de la vivienda en forma de una escritura firmada.
Usted pagará al agente prestamista todos los
costos de cierre y él o ella a su vez, le proveerán con una declaración
de acuerdo de todos los costos que usted ha pagado. La escritura e hipoteca
serán entonces registradas en el Registro de Escrituras del estado. ¡Ya
es un propietario!
¿Cuánto dinero necesito?
- (inicio)
Para determinar cuánto dinero necesitará,
añada los costos de asuntos indicados a continuación y substraiga
el total de la cantidad de hipoteca asegurada:
- Cualquier prima de seguro hipotecario inicial (MIP,
por sus siglas en inglés)
- Gastos prepagados y costos de cierre (según
se describe a continuación)
- Todo asunto no relacionado a bienes raíces,
reparaciones, etc. que no pueden ser financiados en el préstamo, además
de...
- El pago inicial requerido.
En su préstamo FHA, la suma de estos costos
debe ser igual a por lo menos el 3% del precio de venta.
¿Qué son los gastos
de cierre? - (inicio)
Los gastos de cierre abarcan varios honorarios y cargos
que usted asume cuando compra una vivienda y obtiene una hipoteca. Esto también
incluye varios impuestos y honorarios pagados al estado y al gobierno local.
Los gastos de cierre típicos abarcan:
- Partidas a pagar en relación al préstamo
: Éstos son honorarios que cobran las entidades crediticias para procesar,
aprobar, y preparar el préstamo hipotecario. Esto incluye un honorario de
origen de préstamo, puntos de descuento, honorarios de valoración, honorarios
de informe de crédito, y honorarios de inspección.
- Cosas que la entidad crediticia requiere
sean pagadas por adelantado: La entidad crediticia puede requerir
el pago por adelantado de ciertos procedimientos en el momento de cierre.
En esto se incluye tales asuntos como interés acumulado, primas de
seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés) y primas
de seguro contra riesgos.
- Depósitos a la cuenta de depósitos
en custodia (Escrow): Estos depósitos son realizados por
el prestatario para establecer una cuenta de depósitos en custodia
para pagar impuestos y/o seguro u otros gastos. La ley no permite a un prestamista
colectar más de cierta cantidad.
- Cargos de título: Los cargos
de título pueden cubrir una variedad de servicios realizados por la
compañía de títulos y otros.
- Registro en el gobierno y cargos de transferencia:
El prestatario o el vendedor paga estos honorarios, o se dividen entre los
dos, dependiendo del acuerdo de venta. El comprador generalmente paga la cuota
para registrar legalmente la nueva escritura y la hipoteca (línea 1201).
Los impuestos de transferencia de propiedad los establece el gobierno estatal
y/o gobierno local y pueden ser altos. En algunos lugares estos impuestos
se cobran siempe que una propiedad cambia de dueño o se hace un préstamo
hipotecario. Además, pueden haber cargos por estampillas fiscales de
la ciudad, condado y/o estado.
- Cargos adicionales de cierre:
Estos abarcan asuntos tales como una evaluación de la propiedad, inspección
de termitas, inspección de pintura con base de plomo, y pruebas de
radón.
¿Seguro para propietarios
de vivienda? Pensaba que la FHA aseguraba mi hipoteca. - (inicio)
El seguro hipotecario FHA protege a su prestamista
contra una posible pérdida en caso de que usted tenga dificultades
financieras y no pueda hacer los pagos. Sin embargo, usted no estará
protegido contra pérdidas en caso de incendio, accidente o robo. Es por
eso que usted necesita tener seguro para propietarios de vivienda. Igual que
todas las cosas, vale la pena buscar el que le ofrezca la mejor opción.
El Centro de Información para Ciudadanos Federal tiene muy buenos consejos
acerca del seguro para propietarios de vivienda, visite: consumeraction.gov/caw_insurance_homeowner_renter.shtml
¿Qué
es una cuenta de depósito? - (inicio)
La FHA requiere que las agencias crediticias establezcan
cuentas de depósito (fondos sostenidos en fideicomiso por un agente exterior)
y requiere que los prestatarios hagan pagos mensuales para garantizar que habrán
fondos disponibles para pagar los asuntos siguientes en el término debido
requerido:
- Impuestos de bienes inmuebles
- Prima de seguro hipotecario mensual
- Prima de seguro de riesgo (protección contra
fuego, inundaciones, etc.)
- Evaluaciones especiales
- Alquileres de tierra
Las agencias crediticias deben también depositar (mantener
en fideicomiso) los fondos de aquellos asuntos que, de no pagarse, crearía reclamaciones
en la propiedad con prioridad sobre la hipoteca asegurada por la FHA.
¿Necesito tener suficiente
dinero ahorrado para pagar todos estos gastos? - (inicio)
Sus ahorros personales pueden proveerle el dinero efectivo que necesita para cerrar
su préstamo, pero sus fondos personales no son la única fuente aceptable
para un préstamo FHA. Puede también utilizar regalos en efectivo o dinero de un
club de ahorros privado. HUD no dispone de un programa de subsidios directo para
pagos iniciales o ayuda con los gastos de cierre. Sin embargo, HUD sí proporciona
financiación a gobiernos estatales y locales para este propósito.
Para buscar los programas para los que pudiese calificar, póngase en contacto
con su oficina gubernamental local, del condado o estatal. Quizás le gustaría
visitar el sitio web siguiente para encontrar programas de vivienda local en su
estado o área donde reside: espanol.hud.gov/buying/localbuying.cfm.
Además, puede buscar su estado o ciudad en el listado de las páginas
gubernamentales (azules) de su directorio telefónico local.
Otra fuente de ayuda es el vendedor. Como parte de
la negociación en la compra de su vivienda, el vendedor puede acordar en contribuir
con algunos fondos. El vendedor (u otros terceros interesados como corredores
de bienes raíces, constructores, urbanizadores o una combinación de partes)
puede contribuir hasta el 6 % del precio de venta de la propiedad hacia sus
gastos de cierre reales, gastos prepagados, puntos de descuento, etc. Incluso
con esta ayuda, todavía tiene que reunir el requisito de inversión en efectivo
del 3 %.
¿Qué es "RESPA"? -
(inicio)
RESPA (por sus siglas en inglés) significa
la Ley de Procedimientos y Acuerdos de Bienes Inmuebles. Una ley federal que
HUD hace cumplir y que trata con los gastos de cierre y procedimientos de acuerdos.
RESPA:
- Requiere que los consumidores reciban una declaración
(información compartida) en todo momento durante el proceso de la compra
de una vivienda.
- Prohíbe compensaciones indebidas que aumentan
el costo de los servicios de cierre.
- Protege a compradores de vivienda y les ayuda a
ser mejores compradores de vivienda.
Más
información acerca de RESPA
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